상속등기 비용과 서류 취득세 신고 기한부터 셀프 등기 순서까지 정리
상속등기는 돌아가신 분 명의로 남아 있는 집이나 땅을 상속인 이름으로 옮기는 등기입니다. 장례를 마치고 가장 먼저 기한에 쫓기는 일 가운데 하나가 이 등기와 함께 내는 상속 취득세입니다.
이 글은 상속등기에 드는 비용 항목과 세율, 신고 기한, 준비할 서류, 직접 등기하는 순서와 법무사에 맡길 때 차이를 차례로 정리했습니다.
이 글의 요점
- 상속 취득세는 사망한 달 말일부터 6개월 안에 신고하고 냅니다.
- 농지가 아닌 부동산의 취득세는 2.8퍼센트, 부가세를 합하면 3.16퍼센트 안팎입니다.
- 무주택 상속인이 1주택을 받으면 취득세 0.8퍼센트 특례가 있습니다.
- 서류만 갖추면 인터넷등기소에서 직접 등기할 수 있습니다.
뜻과 시기
상속등기 뜻과 언제 해야 하는지
상속등기는 상속을 원인으로 한 소유권이전등기입니다. 민법상 상속은 사망과 동시에 이루어지지만, 부동산을 팔거나 담보로 쓰려면 등기부에 상속인 이름이 올라 있어야 합니다.
기한은 취득세가 정한다
상속등기만 따로 정한 신고 기한은 사실상 없지만, 상속 취득세는 지방세법에 따라 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 신고하고 내야 합니다. 상속인 가운데 외국에 주소를 둔 사람이 있으면 9개월입니다. 취득세 영수증이 등기 신청 서류에 들어가므로 실제로는 이 기한 안에 등기까지 끝내는 집이 많습니다.
미루면 생기는 일
기한을 넘기면 신고불성실 가산세와 납부지연 가산세가 붙습니다. 등기를 오래 미루면 그사이 상속인 가운데 누군가 사망해 상속인이 늘어나고, 협의에 필요한 인감이 많아져 일이 복잡해집니다.
비용 구조
상속등기 비용 항목과 세율
상속등기 비용은 세금, 국민주택채권, 등기 수수료, 법무사 보수 네 가지로 나뉩니다. 이 가운데 가장 큰 몫은 취득세입니다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 등 합계 |
|---|---|---|
| 농지 외 부동산 | 2.8% | 3.16% 안팎 |
| 농지 | 2.3% | 2.56% 안팎 |
| 무주택자 1주택 상속 특례 | 0.8% | 0.96% 안팎 |
국민주택채권과 수수료
등기를 신청할 때는 시가표준액에 따라 국민주택채권을 사야 합니다. 대부분 사자마자 은행에서 할인해 팔기 때문에 실제 부담은 할인 차액만큼입니다. 등기신청 수수료는 부동산 한 건마다 서면 신청 1만 5천 원, 전자신청은 그보다 낮습니다.
법무사 보수
법무사에 맡기면 부동산 가액과 상속인 수에 따라 보수가 정해지고, 협의분할 서류 작성이나 원거리 출장이 있으면 더 붙습니다. 견적을 받을 때 세금과 채권 할인액을 뺀 순수 보수가 얼마인지 따로 물어보면 비교가 쉽습니다.
준비 서류
상속등기 서류 목록
상속등기 서류는 돌아가신 분 쪽 서류와 상속인 쪽 서류로 나눠 준비하면 빠뜨리지 않습니다. 가족관계 서류는 모두 상세 증명서로 뗍니다.
- 돌아가신 분 : 기본증명서, 가족관계증명서, 혼인관계증명서, 입양관계증명서, 친양자입양관계증명서(모두 상세), 2008년 이전 기록이 필요하면 제적등본, 말소자 주민등록초본
- 상속인 : 가족관계증명서, 주민등록등본이나 초본
- 협의분할 할 때 : 상속재산분할협의서와 상속인 전원의 인감증명서
- 세금과 채권 : 취득세 납부 영수증, 국민주택채권 매입 번호
- 부동산 : 등기사항증명서, 토지와 건축물대장
서류를 줄이는 방법
사망신고 때 안심상속 원스톱 서비스를 함께 신청하면 돌아가신 분 명의 부동산 목록을 한 번에 받을 수 있습니다. 부동산이 여러 곳이면 이 목록으로 빠진 땅이 없는지 먼저 확인합니다.
직접 하는 법
셀프 상속등기 순서
상속인끼리 의견이 모였고 부동산이 한두 건이라면 직접 등기하는 집도 많습니다. 순서는 다음과 같습니다.
상속인 확정
가족관계 서류로 상속인이 누구인지 확인합니다
분할 협의
누가 어떤 부동산을 받을지 정하고 상속재산분할협의서를 씁니다
취득세 신고와 납부
부동산 소재지 시군구청 세무과나 위택스에서 신고하고 냅니다
국민주택채권 매입
은행에서 사고 바로 할인 매도할 수 있습니다
등기 신청
관할 등기소에 서류를 내거나 인터넷등기소에서 전자신청합니다
등기 완료 확인
등기필정보를 받고 등기사항증명서로 이름이 바뀌었는지 봅니다
전자신청은 대법원 인터넷등기소에서 공동인증서로 할 수 있고, 첨부 서류 가운데 종이로만 떼는 것이 있으면 등기소 방문 신청이 더 빠를 수 있습니다.
법무사에 맡기는 편이 나은 경우
상속인이 많아 인감을 모으기 어렵거나, 상속인 가운데 미성년자나 해외 거주자가 있거나, 상속포기와 한정승인이 섞여 있으면 서류 요건이 까다롭습니다. 이럴 때는 보수를 내더라도 법무사에 맡기는 편이 다시 하는 수고를 줄입니다.
분할 방식
협의분할과 법정상속분 등기 차이
상속등기는 상속인끼리 협의한 대로 하거나, 협의 없이 법정상속분대로 공동명의로 할 수 있습니다. 법정상속분은 배우자가 자녀보다 5할을 더 받는 비율입니다.
| 방식 | 명의 | 필요한 것 |
|---|---|---|
| 협의분할 등기 | 협의한 사람 | 분할협의서, 상속인 전원 인감 |
| 법정상속분 등기 | 상속인 공동 | 협의서 없이 가능 |
| 유언 등기 | 유언으로 받은 사람 | 유언서, 자필 유언은 법원 검인 |
공동명의의 불편
법정상속분대로 공동명의를 해 두면 나중에 팔 때 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 한 사람이 집을 맡아 살 계획이라면 처음부터 협의분할로 등기하는 편이 정리가 깔끔합니다.
상속등기는 세금 기한 6개월 안에 서류와 협의를 끝내는 일입니다. 취득세와 상속세 기한을 함께 적어 두고 순서대로 진행하면 비용도 미리 가늠할 수 있습니다. 장례 뒤 드는 비용은 장례비용연구소에서 확인해 보세요.
함께 읽기
FAQ
자주 묻는 질문
상속등기는 언제까지 해야 하나요? +
상속등기 취득세는 얼마인가요? +
상속등기를 직접 할 수 있나요? +
상속인 중 한 명만 등기할 수 있나요? +
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